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住宅費を減らす～③中古マンション・新築戸建て
前回の住宅費を減らす②では、物件の種類は中古戸建て、中古マンション、新築建売戸建てを選びましょうとのお話と、自己居住用の住宅も、不動産投資目線で選びましょうとのお話をさせていただきました。
今回は、中古マンション、新築建売戸建てについて書かせていただきます。
中古マンション
駅近の立地を選ぶ
中古住宅と同じで人気のあるエリアを選ぶのですが、中古マンションの場合は駅からの距離にこだわりましょう。
最低でも、徒歩10分以内、5分以内でしたらなおよいです。
また、首都圏でしたら郊外ではなく、23区ので人気はあるが、価格が高騰していないエリアが狙い目です。
郊外や地方都市の場合も駅近くのエリアにこだわってください。すでに2極化が始まっていますが、今後はますます拡大していくからです。
よいエリアの中古マンションはすでに値上がりしているので難しい時期ですが、交通の便が悪く価格が下がっている中古マンションは、さらに下がっていくので、価格の低さに負けて選ばないようにきをつけましょう。
マンションは永遠に住み続けるわけではないので、売却時の価格を考えて、トータルの住宅費計算してください。
駅近マンション 購入時4000万円ー売却時3500万円＝500万円
不人気マンション 購入時3000万円ー売却時2000万円＝1000万円
値下がりが少ない駅近マンションの方が、住宅費が少ないのがわかりますね。
不動産投資も売却して初めて利益が確定するように、中古マンションも売却して初めて住宅費が確定するのです。
管理を選ぶ
中古マンションを選ぶには、管理が大事です。「マンションは管理を買え」なんて言葉があるくらいです。
実際に行ってみると、管理の悪い物件は雰囲気ですぐわかります。清掃が行き届いていない、廊下に物があふれている、あちこちに注意の張り紙が貼ってあるなど。
この様な物件は建物の手入れが行き届いてなく、住民のマナーが悪かったりするので、避けた方が賢明です。
また、管理会社もよしあしがあるので必ず調べてください。なかには管理会社が建設当時から変わっている場合があります。
管理会社を変えるのは手間がかかり大変なのですが、変えているところは意識の高い住民がおり、熱心に管理にかかわっているはずなので、よい傾向です。
規模の大きいいマンションを選ぶ
一定の規模以上のマンションを選びましょう。最低30戸、できれば50戸以上が理想です。
規模の大きいマンションを選ぶ理由は２つあります。
ひとつは、管理費、修繕積立金が一定規模がないと高額になってしまうからです。
もうひとつは、一定規模以上だと人材が豊富だからです。先ほど管理会社の変更などは、良い人材がいる言って規模以上のマンションの方が多いと思います。
また、規模の小さいマンションで困った住民がいる場合はかなり苦労しますが、大きいマンションだと薄まりますよね。
築古マンションはさける
中古マンションの場合、10～20年で売却することを想定しています。そうすると、築20年以内、できれば築10年程度の物件を選びましょう。
築20年の物件に20年済むと売却時は、築40年になります。築40年になると購入する人が限られてきます。
古めの物件を選ぶ場合は、23区の良い立地や、駅徒歩1分など、絶対にすたれない物件にしてください。
マンションの建て替えはものすごい労力がかかるうえ、立地が悪ければかなりの金額の持ち出しがでてきますので、避けるべきでしょう。
新築建売戸建て
新築建売戸建てはレアケースですが、簡単にふれておきます。
首都圏では、パワービルダーと呼ばれる大手建売業者が、建売戸建てを大量に供給しています。
パワービルダーは在庫を長く持ちませんので、売れ残ると大幅な値引きをするときがあります。
中古戸建てより低い価格で投げ売りする時があるので、これを狙うのです。
目安として、パワービルダーが建築した築5～10年の中古戸建ての価格を把握し、それ以下だったら買いです。つまり、5～10年後同じ価格で売れる可能性があるのです。
不動産屋に事前にお願いしていれば、価格が下がった物件を紹介してもらえます。
私のところにも収益で使えると思いますよと、2割ほど下げた物件がまわってきますが、スーパーの見切り品並みの下げかたでおどろきますね。
まとめ
今回は住宅費を減らすための中古マンションと新築戸建て選びについて書かせていただきました。
中古マンションは、立地、管理は必ず確認し、将来の売却価格を想定してえらびましょう。
前回も書きましたが、住宅選びも不動産投資の視点で選ぶということは、忘れないようにお願いします！
中古マンションは立地・管理のほか、売却時の価格を意識する。
パワービルダーの見切り品新築戸建て住宅をねらいうちしよう。
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
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