応援クリックよろしくお願いします！（下のバナー2つです）
土地から新築はいばらの道か？その④（境界未確定編）
土地を購入し、その土地にアパートを建築する場合のどんな課題があるかについての第4弾です。
条例編が終わりましたので、その他の部分に書かせていただきます。
この、その他の部分はもちろん法律であったり、条例に関係するのですが、すべての土地が該当するのではなく、この土地固有の条件で該当する部分を「その他」とさせていただきました。
安くてくせのある土地なのでいろいろありますね。
今回は、その他の中でも境界未確定編です！
Contents
安い土地にはどの様な理由があるのか？(境界未確定編）
さて、まずはおさらいです。土地の重要事項説明書を見ると次の法令にチェックされていましたね。
- 文化財保護法
- 土砂災害防止対策推進法
- 景観法
- 都市の低炭素化の促進に関する法律
- 特定都市河川浸水被害対策法
- 都市再生特別措置法
- 市の条例が5本
その他にも、下記のような課題がありました。
- 境界未確定
- 建築基準法の道路が2項未報告
- いわゆるがけ条例
- 隣接地の国有地
- 都市計画法29条の開発行為の疑いによる計画休止の指示
前回、やっと条例まで終わったのでその他（固有の案件）について書かせていただきます！
境界未確定
通常、土地の売買の時は、境界を明示し確定したうえで決済を行うのが通例です。
今回は、境界未確定のまま購入することにしました。どうしてでしょうか？
理由は以下のとおりです。
- 地積測量図と現況測量図の差異がほとんどなかった。
- 境界杭の飛んでいることころは売主が復旧
- 指値の条件が確定測量を行わないだった
- 建築時に確定測量は必要なかった
こちらもひとつずつ確認していきましょう。
地積測量図と現況測量図の差異
地積測量図は法務局で取得するもので、隣地との境界も確定済みの測量図です。
これがあれば何も問題ない気がしますが、古い地積測量図は精度も低く、改めて現在の測量器具測量を行うとずれていることがしばしばあります。
また、そもそも法務局に地積測量図がない土地も普通にあります。
今回の土地は40年以上前に地積測量図でしたが、現況測量と比較しても1㎝程度の差異で、正直誤差の範囲と言ってもよい程度でしたので、仮に後日自分で境界確定を行ったとしても、もめる要素は少ないと判断しました。
境界杭の飛んでいることころは売主が復旧
地積測量図のポイントごとに、境界杭なり境界プレートが明示されているはずです。
今回の土地は少し境界杭が確認できない箇所がありました。一度境界杭が飛んでしまうと少し厄介で、隣接地との境界杭は勝手に復旧することができません。
今回の土地は、引渡し前に隣接地権者承諾の上地積測量図の杭を復旧してもらう契約になっていたので、問題ないと判断しました。
逆に、これの条項が契約に入っていなければ購入を躊躇したかもしれません。
指値の条件が確定測量を行わないだった
もともと安い土地でしたが、多少の指値を入れさせていただきました。
一定の指値に応じてもらえたのですが、代わりの条件が確定測量を行わないでした。
仮に私が確定測量をすべて行った場合と、指値を比較すると指値価格の6割程度で確定測量ができるとこがわかりましたので、指値の条件である確定測量を行わないに応じることにしました。
建築時に確定測量は必要なかった
これはちょっとわかりにくいかもしれませんが、確定測量が建物建築時必要な場合もあります。
例えば建ぺい率をぎりぎりまで使いたい場合などはそのケースに該当します。
地積測量図をベースに建物を配置すると、民法で規定されている隣接地境界からの50㎝の離隔が取れなくなる場合などです。
現況測量を行ったところ、実際には50㎝以上の離隔がとれるが、地積測量図上では離隔が取れない場合は、確定測量をしない限り、建物の規模を縮小する必要があります。
今回のケースは敷地に多少余裕があるうえ、地積測量図と現況測量図の差異がほとんどなかったため、計画した建物は確定測量を行わなくて建築できることが確認取れました。
まとめ
「土地から新築はいばらの道か？」の第4弾でした。
だんだんマニアックな内容になってきてしまいましたね(;^_^A
わたしのブログでは、いつ読み返いしていただいても役立つ情報を提供したいとの思いで書いており、現在進行形の様な記事はほとんど書いてきませんでした。
今回は、実際どの様なことを検討し、どの様な判断を下しているかも含めてお伝えしたいと思い、毎回掘り下げて現在進行形のアパート建築について書かせてもらっています。
この記事も、「指値を入れたら現況測量のみになった。」と一行で終わってしまう内容ですが、実際はこれだけのことを瞬時に検討し、判断しているのです。
次回もその他の部分の続きについて書かせていただきます！
通常は確定測量のうえの土地の引き渡しだが、必ず必要な訳ではない。
境界で隣地ともめて確定しない場合もあるので、しっかり調査し、判断する必要がある。
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
更新がんばります！
応援クリックよろしくお願いします！（上のバナー2つです。）
個人的聞いてみたいことがある方は、問い合わせフォームからお尋ねください！
