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管理会社について思うこと
住宅シリーズ途中ですが、脱線します。
昨晩、私の物件の一棟が満室になり、感謝の意味で満室パーティを開催させてもらいました。
そんな中で改めて管理について考えてみたので、今回は管理について書かせていただきます。
管理会社とは
意外な話かもしれませんが、管理会社に関する法律はなく「賃貸住宅管理業者登録制度」が規程として位置づけられているのみとなっています。
しかし、現在は登録制度に登録しなくても管理業は行えますが、将来的には法整備されてるのではないでしょうか？
何か不祥事が起きて法整備ではなく、建設的な意味合いでできるとよいですね。
管理会社の業務
不動産管理会社が受託している主な業務ですが、大きく分けて次のとおりです。
- 契約管理業務・・・・解約業務・契約更新業務など
- 賃料の管理業務・・・・賃料等の徴収業務・滞納の対応など
- 入居者管理業務・・・・苦情対応など
- 建物管理業務・・・・清掃業務・建物や設備管理等業務など
- コンサルティング業務・・・・賃貸経営の企画・修繕建て替え計画の策定業務など
ちなみに、「賃貸住宅管理業者登録制度」では、契約管理業務、家賃・敷⾦等の受領事務、契約更新事務のいずれかを基幹事務として管理を受託している業者が登録業者の要件となっています。
管理業者の分類
仲介業者から派生した管理会社
イメージとしては各駅前に店舗を持っており、名前を聞いたことがあるのはこのタイプの管理会社です。
知名度もありますし、客付けもしてれるならこれでいいのでは？と思いたくなりますが、マイナスの材料もあります。
ひとつは客付け会社なので、本来の管理業務が不得意・もしくはいい加減の会社もないわけではありません。
もうひとつは、店舗を多数持っているだけに他の仲介業者に物件情報を流さず囲い込みをしてしまい、結局入居者がはいらないという状況に陥ることがあります。
自社店舗を持たない管理会社
なんか心配になりますよね、店舗をもっていないなんて。
ただ、逆に考えると余計なしがらみがないので、囲い込みの心配がありません。
店舗がない管理業者でも、営業力が高いと全く入居付がこまりません。だったら心配ないかもしれませんね。
大手仲介会社
上の2分類とまた違った分け方です。大手仲介会社と地域密着型ともよく比較されていますよね。
大手仲介会社はテレビCMなどでおなじみですね。ついつい聞いたことがある会社にお願いしたくなります。
さらに細分化すると、すべて自社の店舗を持っているところと、看板は大手でも、実は地域の会社がフランチャイズで運営している店舗がありますね。
この場合だと、大手か、地域密着かなんて議論は少しばかばかしくなります。
地域密着型
一定の地域限定で、高いシェアを持っている地域密着型の会社があります。
これは、地元の人でないと全く知られていないが、ドミナント戦略で、そのエリアに限れば最強だったりします。
管理手数料について考えた
管理手数料の相場
管理手数料の相場は５％程度と言われています。
ただ、管理会社が乱立している都市部では、3％は普通にありますし、もっと低い手数料で受託している会社もあります。
実際、３％の管理手数料では経営が成り立たないので、修繕などの費用に金額を盛って、見えないところで抜かれているなんて話もよく聞きます。
果たして適正な管理手数料とはどの程度なのでしょうか？
結論としては、管理手数料がどの位が適正かいう議論はナンセンスだと思っています。
賃料査定額×入居率ー管理手数料
管理手数料についてはこの中のひとつの要素だけであり、査定した賃料でどの位入居してもらえ、管理手数料を差し引いた額を最大化するのが大事なのです。
つまり、管理手数料は安いが、賃料査定額が低かったり、入居率が悪ければ意味がないのです。
まとめ
いろいろ管理会社につて書きましたが、結局どの様に管理会社を決めるべきなのでしょうか？
管理会社を途中で替えることはできますが、入居者さんの振込先の変更等迷惑がかかるので、頻繁にはできません。
また、ひどい管理会社ですと、解約違約金が賃料の6か月分などととんでもない契約をしてますので、気を付けてください。
長くなってしまったので、管理会社の決め方などについては、次回以降にさせていただきます。
サブリースについても、機会をみて書きたいなと思っています。
最後に最初の話にもどりますが、昨晩のパーティーで大家さんの顔がみえる物件は扱いが違ってきてしまうとのお話があり、大変うれしく思いました。
管理会社の決め方ではないですが、大事なのは管理会社との関係だと改めて気づきました。満室ありがとうございました。
管理手数料の多寡は管理会社の決め手にはならない。
管理会社とはコミュニケーションを取って、良好な関係を築きましょう！
最後までご拝読ありがとうございす。
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