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住宅について考えてみよう④～固定資産税・都市計画税
今回は住宅保有時の税金として、固定資産税・都市計画税住宅について説明させていただきます。
略して固都税と呼ばれていますね。
固定資産税とは
固定資産税の計算式
固定資産税は、毎年１月１日現在の土地、家屋の所有者に対し、土地・家屋の所在する市町村が課税する税金です。
つまり、自宅の場合は自分の住んでいる市町村から課税されてますが、収益物件の場合、その収益物件の所在する市町村から課税されます。
複数の収益物件を所有している方は、ゴールデンウィーク頃になると複数の市町村から納付書が届き、げんなりしてしまいますね。
計算式はシンプルです。
固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
固定資産税評価額は実勢価格の7割程度が目安とされています。その固定資産税評価額に標準税率1.4％をかけて金額が税額になります。
標準税率1.4％は全国の市町村すべて変わらないと思います。もし、違う税率の市町村があったら教えてください。
また、固定資産税評価額は3年に1度評価替えされます。確か平成30年が評価替えの年だった気がします。
住宅用地の軽減措置
固定資産税にも住宅には軽減措置があります。住宅用地については、課税標準（固定資産税評価額）が減額されており、計算は次の通りです。
小規模住宅用地（２００m2までの住宅用地）・・・・・・固定資産評価額の１／６
その他の住宅用地（２００m2を超える部分の住宅用地）・固定資産評価額の１／３
よく勘違いされている方がいるのですが、２００m2を超える住宅用地の所有していると、すべて１／3になってしまうと思いがちですが、２００m2以下は1／６で計算され、２００m2を超えた部分だけが１／3で計算されますので、ご安心ください。
すこし脱線ですが、少し前のテレビのCMで、「空き家にしていると固定資産税が6倍になる可能性があります。」なんて不安をあおっていましたが、これは特定空き家（説明省略）に指定されるとこの1／6の軽減措置がなくなるから、6倍と言っていたのです。
新築住宅の軽減措置
新築住宅は120m2（課税床面積）までの部分について3年間もしくは5年間にわたって固定資産税が1／2（平成32年3月31日までに新築された場合）に減額されます。
半分になるのは大きいですよね。期間は構造によって違います。次の表のとおりですが、イメージとしては、区分マンションは5年、戸建て住宅は3年といったとこでしょうか？
３階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅・・・・新築後5年間
一般の住宅（上記以外）・・・・・・・・・・・新築後3年間
また、建物の面積等にも条件があり、以下のとおりです。
専用住宅・店舗併用住宅（店舗併用住宅の場合、居住用部分が1／2以上）
居住部分の課税床面積が一戸につき50m2以上280m2以下であること。
（貸家住宅の場合一戸につき40m2以上280m2以下）
賃貸の場合、不動産取得税と同様に４０m2以上が条件になり、1LDKなど大きめな間取りを作りたくなりますよね。
ただ、取れる賃料、入居率から収入の総和から税金等を支払い差し引いた利益の最大化を目指していただき、支出を少なくするばかり考えて収入を減らしてしまうと本末転倒です。常に大きな視点で俯瞰して考えるようにしてください。
認定長期優良住宅の軽減措置
また、認定長期優良住宅の建物は 平成32年3月31日までの間に新築された場合には通常の軽減措置の期間から2年延長されます。新築から5年間（マンション等は7年間）税額が1/2に減額されます。
また、減額を受けるためには新築した年の翌年（1月1日新築の場合はその年）の1月31日までに申告が必要です。
固定資産税は賦課方式なので、軽減措置を自動的にしてくれますが、認定長期優良住宅の期間延長は申告しない限り適用されないので、注意してください。
既存住宅の軽減措置
新築以外に既存住宅の改修等による軽減措置があります。ここでは種類だけお知らせさせていただきます。
・既存住宅の耐震改修工事
・既存住宅のバリアフリー改修工事
・既存住宅の省エネ改修工事
都市計画税とは？
都市計画税は、その年の1月1日時点に原則市街化区域内に土地・建物が所在する市町村が課税する税金です。
固定資産税と一緒にゴールデンウイークごろに送られてきますよね。
都市計画税は、道路や公園の建設や下水道の整備等の都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための税金です
都市計画税の計算方法
固定資産税評価額 × 最高0.3%（制限税率）
固定資産税は標準税率でしたが、固定資産税は制限税率です。都市計画税の制限税率は上限0.3%として市町村の条例で定められるので、各市町村によって税率が異なります。
ちなみに私の住んでいることろは0.2％なので、少しうれしいです。
住宅用地の軽減措置
固定資産税とほとんど同じですが、軽減率が異なります。
その住宅用地のうち、住宅1戸につき200㎡までの部分（小規模住宅用地）については、固定資産税評価額の1/3になり、また200㎡を超える住宅用地（一般住宅用地）については、固定資産税評価額の2/3になります。
住宅用地（土地）の軽減内容
小規模住宅用地（200㎡以下の部分の住宅用地） ・・・・固定資産評価額の1/3
その他住宅用地（200㎡を超える部分の住宅用地）・・・固定資産評価額の 2/3
こちらも固定資産税と同様に特定空家に指定されると軽減措置は適用されません。
固定資産税と異なる点について
固定資産税にあった新築住宅の軽減措置はありません。また、既存住宅の耐震改修工事、既存住宅のバリアフリー改修工事の軽減措置はありません。
まとめ
固定資産税・都市計画税自体は計算は極めてシンプルなのでわかりやすいと思います。
あとは、各種軽減措置も賦課する市町村が計算してくれるので、基本的にしっかり適用されているか確認するだけで大丈夫です。
また、今回は固定資産税評価額の算定については触れていませんが、今後積算について書くときに合わせて説明させていただければと思います。
自宅として使う場合は各種軽減措置がありますが、賃貸用の住宅の適用は限られています。
また、住宅以外になると、重税感を感じてしまうのではないでしょうか？
なので、収益物件のシュミレーションをするときは、必ず固都税も入れておきましょう！
今回も最後までご拝読いただきありがとうございました。
固都税は基本的に賦課方式なので、軽減措置もきちんと適用されているか確認するだけでよい。
収益物件のシュミレーションをするときは、固都税を忘れずに！
次回は住宅シリーズです。毎日更新頑張ります！
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