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土地から新築はいばらの道か？
久しぶりに新しい記事を書きます。なまけていて申し訳ございません。
現在、土地を購入し、その土地にアパートを建築しています。
中古の物件や、新築の建売アパアートを購入すればすぐに家賃が入ってきます。
土地を購入してアパートを建築すると、半年から1年程度期間がかり、土地を融資を受けて購入していればその間収入がないのに金利を支払わなくてはいけません。
なぜそこまでして土地を購入しアパートを建築するのかというと、努力次第では相場の利回りより高い物件を所有することができるからです。
また、高利回りのアパートを建築するには土地を安く仕入れることが重要です。
ただ、安い土地には安いなりの理由があります
今回は、安い土地にアパートを建築するにはどんな困難があるのか、果たして安い土地にアパートを建築する道のりなのか検証したいと思います。
安い土地にはどの様な理由があるのか？
土地の重要事項説明書を見ると次の法令にチェックされています。
- 文化財保護法
- 土砂災害防止対策推進法
- 景観法
- 都市の低炭素化の促進にかんする法律
- 特定都市河川浸水被害対策法
- 都市再生特別措置法
- 市の条例が5本
かなりチェックついていますね。
その他にも、下記のような課題が次々のでてきました。
- 建築基準法の道路が2項未報告
- いわゆるがけ条例
- 隣接地の国有地
- 都市計画法29条の開発行為の疑いによる計画休止の指示
- 境界未確定
建築着手まで、どうやってこれらの課題をくりあしたのか、一つ一つ確認してみましょう。
文化財保護法
一般的には「文化財」、「埋蔵文化財」などと呼ばれており、正式な名称は「周知の埋蔵文化財包蔵地」といいます。
都市計画や建築基準法の道路種別などはインターネットで公開されていることが多いのですが、この包蔵地はほとんど公開されておらず、ますます難易度が高くなっています。
もし、遺跡に当たってしまうと、数カ月着手がおくれるばかりではなく、発掘調査にかかる費用もすべて事業主負担です。
この計画地について土地の売買契約の前に市役所へ調査に伺ったときに、「この遺跡は本市のなかでも最も重要な遺跡です。」と宣言され、仮に調査になった場合は1000万円以上かかると通告されました。
かなりびびりますよね、この状況。通常ならここで撤退ですね。
しかしながら、私は埋蔵文化財について熟知しているため、結果的に文化財による計画の遅れや、発掘調査費の負担はなく手続きを終えるとこができました。
なぜ、調査をしないで済んだことの詳細は書きませんが、違法行為や脱法行為をしたわけではなく、法令にのっとり適正な手続きをすべて済ませております。
結局どうして文化財があると不安になるのかというと、事例も少なく、どうなるか予想ができないからです。
例え発掘調査の負担が必要になっても、あらかじめ金額や期間がわかっていれば、それを含んでも収支が合えば進めればよく、合わなければ撤退すればよいだけのことです。
土砂災害防止対策推進法
土砂災害防止対策推進法に基づくエリアはインターネットで公開されていたのですが、公開されている地図をみると、計画地には入っていないようです。
念のため土木事務所に確認にいったところ、「区域に入っています。」との回答でした。
公開されている情報について問い合わせてみたところ、あくまでも目安とのことで、窓口で確認してほしいとのことでした。やはり、窓口でしっかり確認しないといけませんね。
土砂災害防止対策推進法の基づく指定のエリアは、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の2種類があり、建築時に許可が必要なのは、レッドゾーンだけです。
計画地はイエローゾーンでしたが、特に建築時に許可が必要な土地でないため、問題なく進めることができました。
土砂災害防止対策推進法はレッドゾーンに指定されている土地は許可が必要なので、要注意であることだけは覚えておきましょう！
まとめ
「土地から新築はいばらの道か？」ですが、書き始めましたら、とても1度では書ききれないことに気づきました。
何回かに分けて書かせていただきますので、続けて読んでいただけるとありがたいです。
次回は景観法について書かせていただきます！
開発業者からもっとも恐れられている文化財保護法も、わかっていれば怖くない。
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
更新がんばります！
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