応援クリックよろしくお願いします！（下のバナー2つです）
土地から新築はいばらの道か？その②
前回、土地を購入し、その土地にアパートを建築する場合のどんな課題があるか書かせていただきました。
書き始めましたらとても一度では書ききれないことがわかり、何回かに分けて書かせていただます。
今回は前置きはなしにして、早速続きを書かせていただきます！
安い土地にはどの様な理由があるのか？(法律による制限編）
前回のおさらいです。土地の重要事項説明書を見ると次の法令にチェックされていましたね。
- 文化財保護法
- 土砂災害防止対策推進法
- 景観法
- 都市の低炭素化の促進に関する法律
- 特定都市河川浸水被害対策法
- 都市再生特別措置法
- 市の条例が5本
その他にも、下記のような課題がありました。
- 建築基準法の道路が2項未報告
- いわゆるがけ条例
- 隣接地の国有地
- 都市計画法29条の開発行為の疑いによる計画休止の指示
- 境界未確定
それでは前回の続きを検証してみましょう！
景観法
景観法は比較的新しい法律で、あまりなじみはないかもしれません。
観光地やりぞーちに行くと、茶色い看板のコンビニを見ることがあると思いますが、だいたい景観法の制限がかかっています。
景観の意識が高い鎌倉市では、「コカ・コーラの自販機が赤い！」と苦情が来るそうです。苦情の意味をご理解いただけますか？
さて、景観法は土地利用の観点からは次の2つの制限があります。
- 景観計画に位置付けれれた一定規模以上の建築物
- 景観地区
要注意なのは、景観地区です。指定されている場所はあまり多くないのですが、この地域内だと景観法の許可がないと建物を建築することができないので、注意してください。
計画地は景観地区ではないももの、景観計画で位置付けられた地区に入っております。
しかしならが、規模的に届け出の義務はなかったので一安心です。
義務はないものの、その地域の景観に溶け込むような外観で計画をすすめております。
協力できるところは、できるだけ協力したいですね。
都市の低炭素化の促進に関する法律
この法律も全くなじみがないですね。景観法よりさらに新しい法律です。
この法律による制限は特になく、逆に、この法律で指定されている区域内で、省エネルギー住宅として認定されると、住宅ローン減税に上乗せ優遇があるなど、メリットの方が多いです。
売買契約に伴う重要事項説明書では、制限がかかる事項だけでなく、優遇措置にあたる法令も説明してくれるのですね。
特定都市河川浸水被害対策法
こちらもメリットのある制限だとよいのですが、制限のある法律です。
計画地は、特定都市河川浸水被害対策法に基づく特定都市河川流域に指定されています。
今回の計画では、特定都市河川流域に指定されているので、雨水貯留浸透施設の整備が義務付けられることになります。
要は、都市河川のため河川周辺に拡幅する土地がないため拡幅できません。
よって、周辺のエリアすべての土地で新しく建物を作る場合には、その土地で雨水を処理し、道路に雨水がでないような施設を設置することにより、河川に流入する雨水を減らすわけです。
そのため、エリアに入っている土地については、建築時に雨水貯留浸透施設の設置を指示するのです。
雨水貯留浸透施設については、後ほど説明する市の条例にも位置付けられており、あらかじめ予定していたので想定内の内容でした。
当初予定していないと、追加の工事となってしまうので、痛い出費ですね。
都市再生特別措置法
この法律は幅が広く、すべてを書くとそれで2～3回必要になってしまいますので、計画地に関係ある、「立地適正化計画」についてのみ書かせていただきます。
立地適正化計画は最近注目されている計画で、第2の線引きとも言われています。
線引きというのが、約50年前にできた制度で、都市計画区域内を、市街化区域と市街化調整区域に分けた線のこと一般的に線引きと呼ばれており、アパート等が建てられるのは、原則市街化区域のみです。
なぜ、立地適正化区域が第２の線引きと呼ばれるのかという理由は、都市機能誘導区域、居住誘導区域、それ以外に分けるからです。
これは、人口減少社会に備え、市街化区域内でも居住誘導地域とそれ以外に分け、市の中心部に人口を誘導するための計画なのです。
まだ、規制がともなっておらず、ゆるやかな誘導ですが、長期的に予想すると、居住誘導地域外は建物が建てにくくなる可能性が大きいと考えています。
計画地は、もちろん居住誘導地域内です。
また、公共施設、店舗、病院などを集約させる都市機能誘導地域にも重ねて入っています。
どの都市でも、都市機能誘導地域に入っていれば、大きくすたれることはまずないでしょう。
まとめ
「土地から新築はいばらの道か？」の第2弾ですが、やっと重要事項に記載された法律部分が終わりました。
この法令編は私の得意分野ですが、一般的には聞いていると眠くなってきてしまう内容ですね。
しかしながら、土地から新築をしたいと考えている方なら、なんとか耐えてシリーズ読み切ってください。
次回は条例などについて書かせていただきます！
重要事項説明書にチェックされている法律には、メリットのある法律もある。
立地適正化計画は今後最も注目すべき計画で、投資対象の自治体が計画を策定している場合は必ずチェックすること！
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
更新がんばります！
応援クリックよろしくお願いします！（上のバナー2つです。）
個人的聞いてみたいことがある方は、問い合わせフォームからお尋ねください！
