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土地調査編①～用途地域
今回から物件調査について書かせていただきたいと思います。
まずは土地調査の1回目です。
土地の調査は大きく分けて、市役所で調査する都市計画などの法令上の制限、市役所・東京ガスなどで調査するライフライン、法務局で調査する登記簿謄本、公図、測量図からわかる権利関係の３つになります。
土地の調査だけでも結構な手間がかかります。通常仲介業者さんが調査してくれますが、私の経験上、間違っていることがかなりあります。
建物付きならまだよいですが、土地を購入してアパートを目いっぱい建てようとするとき、手元の資料が間違っていると想定した建物が建たない場合があります。
すでに契約をしてしまった場合、重説違反で宅建業者に違約金を払わせればよいいじゃんといいたくなりますが、すんなり払ってくれるとも限らず、余計な手間と時間がかかるばかりです。
こんなことにならないよう、しっかり自分で調査・確認できる力をつけましょう！
都市計画の制限とは
市街化区域・市街化調整区域
都市計画の制限は、まず、都市計画区域内・外、都市計画区域内の場合、線引き区域・非線引き区域に分かれてきます。
ここでは、3大都市圏や主要地方都市で一般的な都市計画区域内の線引き区域について説明させていただきます。
市街化区域・市街化調整区域
都市計画区域内を市街化区域と市街化調整区域に区分することを、線引きと呼びます。
法律上は区域区分と言い、線引きは一般的に呼ばれているだけで、都市計画法をすべて読んでもどこにも書いていないので、注意してください。
市街化区域は既存の市街地など都市化は図る区域で、市街化調整区域は市街化を抑制し、農業振興を図る区域です。
収益物件として買う場合は、必ず市街化区域にしてください。
市街化調整区域の既存宅地など宅地要件のある土地は安くて良いとすすめる方がいますが、制度はひんぱんに変わり、いつまで宅地として使えるかわかりません。
人口減少社会で、市街化調整区域は土地利用をさらに抑制する方向なので、やめておくべきです。
用途地域
土地利用全般の制限で、地域地区という制限があります。
地域地区はかなり種類がありますが、その地域地区の根幹をなしているのが、用途地域です。
用途地域は長い間12種類でしたが、昨年田園住居地域が加わり13種類になりました。
用途地域は、住宅・工場等の建築できる建物の種類と、建物のボリュームを制限する建ぺい率、容積率を定める制限です。
他の地域地区や、建築基準法で定める斜線制限、日影規制もすべて用途地域と連動しています。
用途地域の種類は次の表のとおりです。
| 用途地域の種類 | ||
|---|---|---|
| 住居系 | 低層 | 第一種低層住居専用地域 |
| 第二種低層住居専用地域 | ||
| 中高層 | 第一種中高層住居専用地域 | |
| 第二種中高層住居専用地域 | ||
| その他 | 第一種住居地域 | |
| 第二種住居地域 | ||
| 準住居地域 | ||
| 田園住居地域 | ||
| 商業系 | 近隣商業地域 | |
| 商業地域 | ||
| 工業系 | 準工業地域 | |
| 工業地域 | ||
| 工業専用地域 | ||
この中で、青い文字の用途地域が個人レベルの不動産投資に向いた用途地域です。
低層住居系と田園住居地域は、地主が駐車場をたっぷり設けてゆったりとしたアパートを建てる分には問題ありませんが、一般の方が土地に対して目いっぱい建物を建て、高利回りにしたい場合は向いていません。
商業地域は、ほぼセットで防火地域という区域に指定されています。
防火地域は、基本的に鉄筋コンクリート造もしくは重量鉄骨造しか建たず、かなりのコストになります。
ターミナル駅の駅前など商業施設や区分マンションが立ち並ぶ地域で、土地も建物も高額になり、数億円規模の建物を建てられる人なら問題ないでしょう。
工業専用地域は住宅が建たないので除外、工業地域はアパートは建ちますが、基本的に工業地帯が多く、住環境が良くないのであまりおすすめできません。
まとめ
アパート用地として購入を検討する用途地域はわかりましたね。
また、購入を検討する用途地域の、指定建ぺい率の目安は６０％以上、指定容積率の目安は200％以上にしてください。
建ぺい率、容積率の解説は後日行いますので、ここではこの数字以上なら大丈夫との理解があれば問題ありません。
これから徐々に難易度があがりますが、ゆっくり進めていきますので必ず理解できます。
「毎日ぼんやりとしか解らない」なんて状態が続くかもしれませんが、毎日読んでいただければ、必ずセミプロ級になれます。
がんばっていきましょう！
市街化調整区域は安くてもやめておいた方がより。
用途地域は、表の青い文字の用途地域の中から選びましょう。
建ぺい率は60％以上、容積率は200％以上を目安に探しましょう。
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
毎日更新頑張ります！
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