初心者のための不動産講座 | よねちゃんの不動産投資

　
初心者のための不動産投資講座③～都市部か地方か？

Contents

都市部とは地方とは
- 都市部とは
- 地方とは
都市部と地方の比較
- 都市部の特徴
- 地方の特徴
結論

都市部とは地方とは

地主系の資産家は、自分や親族の所有している土地の活用が中心となり、居住しているエリアが投資先になります。

当ブログの対象としているサラリーマン大家も融資を受ける場合は一定の制約は出ますが、地主系の様なしばりはありません。

そこで、どちらが良いのか都市部と地方の違いを勉強しましょう！

都市部とは

都市部と書きましたが、東京圏・名古屋圏・大阪圏の「3大都市圏」と「4大地方都市」に分けられます。4大地方都市は地方にくくられることも多いですが、不動産投資目線では、3大都市圏と一緒に考えた方がよいと思います。

4大地方都市は聞きなれないかもしれないですが、札幌、仙台、広島、福岡の4都市で、近年は地価上昇が続いている注目のエリアです。特に福岡は九州を代表する都市だけではなく、アジアからのゲートウェイ都市として、インバウンドが注目されています。

地方とは

地方でも都市部以外すべてではなく、投資先としては都市県庁所在地や地域の中心となる中核市など、一定の規模の都市を想定しています。

それ以外の小さな町や村などは、出身地であるなどの地縁がない限り投資先として原則避けるべきです。

都市部と地方の比較

初心者さん

地方の物件って高利回りって聞いたよ！

不動さん

そうだね。地方の方が高利回りだね。

初心者さん

じゃあ絶対地方だね！

不動さん

単純にそうとも言えないんだよ。

初心者さん

どうして？

特徴を一覧にすると次のようになります。

	都市部	地方
価格	高い	安い
表利回り	低い	高い
空室リスク	低い	高い
ランニングコスト	低い	高い
積算	低い	高い
売却価格	高い	低い

都市部の特徴

都市部の特徴としてまず土地の値段が高いです。よって、おのずと土地建物の総額が高くなります。

総額が高いと初期投資額が高くなるので、利回りが低くなってきます。ただ、都市部の物件は賃貸需要が高いので、空室率は低くなります。

ランニングコストですが、都市部の方が平方メートルあたりの賃料単価が高いので、狭い部屋で高い賃料をとれることになります。同じ賃料でも都市部の方が管理する面積が少ないため、ランニングコストは低くなります。固定資産税も都市部の方が安くすむのですが、説明が複雑なので、積算の解説とあわせて次回行に説明させていただきます。

売却価格は都市部の方が値下がりしにくいで、都市部の方が高くなります。

地方の特徴

地方の特徴としては、土地値が安いため、物件取得価格の総額が安く済みます。初期投資額が安く済むと、利回りが高くなってきます。

ランニングコスは、地方の方が平方メートルあたりの賃料単価が低いので、都市部と同じ賃料を取ろうとすると、広い部屋が必要となり、ランニングコストが高くなります。部屋が広いとリフォーム代などが高くなるためです。また、管理を委託する場合も、地方は管理会社が少ないので競争の原理が働かず、手数料が高くなる傾向があります。