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土地から新築はいばらの道か？その③（条例編）
土地を購入し、その土地にアパートを建築する場合のどんな課題があるかについての続編です。
やっと法律編が終わりましたので、今回は条例について書かせていただきます。
安い土地にはどの様な理由があるのか？(条例編）
前回、前々回のおさらいです。土地の重要事項説明書を見ると次の法令にチェックされていましたね。
- 文化財保護法
- 土砂災害防止対策推進法
- 景観法
- 都市の低炭素化の促進に関する法律
- 特定都市河川浸水被害対策法
- 都市再生特別措置法
- 市の条例が5本
その他にも、下記のような課題がありました。
- 建築基準法の道路が2項未報告
- いわゆるがけ条例
- 隣接地の国有地
- 都市計画法29条の開発行為の疑いによる計画休止の指示
- 境界未確定
今回は条例から検証してみましょう！
条例とは？
そもそも条例とは何でしょうか？
皆さんご理解しているかと思いますが、念のためにおさらいです。
条例とは、憲法で認められている地方公共団体（都道府県や市町村）がその地域だけに効力を持つ法規です。
つまり、法律は原則日本中同じ効力を発しますが、条例はその地域地域で内容が違うのです。
たとえ、同じ名称の条例が隣接している自治体で、各々制定されていたとしても、中身は全く違う可能性もあるのです。
「〇〇市でこの条例にはかからなかったから、△△市も大丈夫だろう。」と高をくくっていたら、実は引っ掛かってしまったというのはよくある話なので気をつけましょう。
また、条例には大きく分けて次の２つの種類があります。
- 委任条例
- 独自条例
この２つの条例について掘り下げていきます。
委任条例とは？
委任条例とは、法律から委任されて制定される条例です。わかりにくいですね。
具体的にはこんな感じです。
「建築基準法第六十八条の二 市町村は、地区計画等の区域～で当該地区計画等の内容として定められたものを、条例で、これらに関する制限として定めることができる。」
この様に、「条例で」と法律から委任された部分を、条例で定めるのです。
もちろん都道府県や市町村ごとに定める内容は違いますが、大きく変わることはありません。
ましてや、並んでいる同じような立地の異なる市の場合は、定められている内容も同じことが多いです。
注意は必要ですが、あまり大きな違いはないと覚えておきましょう。
独自条例とは？
独自条例とは、その名のとおり都道府県や市町村が独自に制定した条例です。
条例は法律の範囲内との制約がありますが、基本的に自由には自由に条例を制定することができます。
自由に条例を制定できるということは、土地から新築する側の立場でいうと、市町村ごとに全く違った規制がかかっている可能性があり、異なる自治体ごとに、ひとつひとつ調べていく必要があります。
例えば「まちづくり条例」という同じ名称でで、隣接する自治体にそれぞれ条例が制定されていたとしても、内容が全く違うことがあるのです。
この、市町村ごとの独自の条例こそ要注意なので気を付けましょう。
アパートですと、８戸～１０戸くらいの規模になるとひっかることが多いです。特に、1Kなどの小ぶりな間取りがひっかかります。
また、制限の内容で多いのが、駐輪場や駐車場の確保、ごみ置場等々様々です。２３区の中でも駐車場設置を義務付ける厳しい区があったりするので要注意ですね。
また、もう一つ注意の期間です。ごみ置場の設置について役所との協議のほか、一定期間の標識の掲示や近隣住民への説明なども求められることもあります。
本当に厳しい一部の市町村の場合、この独自条例の手続きで３カ月程度かかることもあるので、事前に調査し、計画にこの期間を入れておかないとつなぎ融資期間に竣工できないなどのトラブルが発生するので気を付けましょう。
まとめ
「土地から新築はいばらの道か？」の第3弾でした。
掘り下げてしまったので、条例だけで１回終わってしまいました。
ただ、条例と一言ですまし、全国一律と思っている方が多いので、ここで理解を深めていただけると幸いです。
土地から新築のシリーズはなんとか次回で終わらせたいと思いますので、引き続きお付き合いください！。
次回はその他の部分について書かせていただきます！
条例には委任条例と独自条例があり、土地から新築の場合で要注意なのは独自条例である。
独自条例の内容が厳しい市町村の場合、条例の手続きだけで２～３か月かかる場合があるので事前にしっかり調査しよう。
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
更新がんばります！
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