応援クリックよろしくお願いします！（下のバナー2つです）
浸水リスクを回避する土地の選び方（保存版）
昨年は強風の台風15号、史上最大規模の台風19号と、関東地方は台風の当たり年で、各地で大きな被害がでてしまいました。
特に台風19号では各地で浸水の被害がありましたね。
そこで話題になったのが、洪水ハザードマップです。新幹線の車両基地が浸水想定区域内だったとか、浸水想定区域内に避難所があったとかありましたね。
また、時間がたつと、浸水想定区域外にも浸水した地域があったなど様々な報道がされ、一体何を信じればよいのかと感じた方も多かったのではないでしょうか？
今回は投資物件に限らず、住宅などの不動産を購入するさいに使えいる土地の選び方について書かせていただきます。
洪水ハザードマップとは何か？
洪水ハザードマップを説明しろと言われて、うまく答えられる人は少ないですねよね。
洪水ハザードマップは実は法律（水防法第15条第３項）で定義されているんです。
浸水想定区域をその区域に含む市町村の長は、国土交通省令で定めるところにより、市町村地域防災計画において定められた住民等に周知させるため、これらの事項を記載した印刷物の配布その他の必要な措置を講じなければならない。
条文を要約すると省令で定められた浸水想定区域の印刷物のようですね。しかも住民に配布されているようです！
そんなのもらったことないよ！との声が聞こえてきそうですが、法律上では配布されているようですね。
実際は各市区町村のホームページでェックすることが多いと思います。
洪水浸水想定区とは？
いわゆる洪水ハザードマップの他に洪水浸水想定区が公表されています。
洪水ハザードマップと何が違うのでしょうか？
こちらもハザードマップと同じで法律（水防法第1４条）で規定されています。
国土交通大臣は、第十条第二項又は第十三条第一項の規定により指定した河川について、都道府県知事は、第十一条第一項又は第十三条第二項の規定により指定した河川について、洪水時の円滑かつ迅速な避難を確保し、又は浸水を防止することにより、水災による被害の軽減を図るため、国土交通省令で定めるところにより、想定最大規模降雨により当該河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域を洪水浸水想定区域として指定するものとする。
条文だとわかりにくいですが、洪水浸水想定区域は国や県が管理する河川の浸水が想定られる区域のことのようです。
本当に簡単に書くと次のとおりです。
- 洪水ハザードマップ：市町村が公開している浸水想定区域
- 洪水浸水想定区域：国・都道府県が公開している浸水想定区域
では、どう違うのか実際見比べてみましょう！
洪水ハザードマップと洪水浸水想定区の比較
国土地理院が運営するハザードマップポータルサイトがあります。
こちらのサイトでは、国の整備した情報をGIS上で公開している「重ねるハザードマップ」と、各市町村のハザードマップをリンクした「わがまちハザードマップ」を見ることができます。
実際に比較してみてみましょう。
洪水ハザードマップ
洪水浸水想定区域
上がとある市のハザードマップで、下が国土交通省が作成した洪水浸水想定区域です。
まず、下の図のメッシュの切り方の細かさが目につきます。こちらの方が制度が高いと考えられます。
上の図は街区単位で色別されており、きっとわかりやすさ・認識のしやすさに重点を置いたか、作り方が荒いかのどちらかになります。
国土交通省の洪水浸水想定区は一つの省庁として統一的に作らており、河川や地域によってのブレがほとんどありません。
市区町村の洪水ハザードマップも同じように作成ガイダンスが示されておりますが、役所ごとに考え方が異なり、洪水浸水想定区をそのまま洪水ハザードマップに置き換えている役所もあれば、独自のデータを使っている場合と様々です。
洪水ハザードマップは地域によって制度が様々なので、土地を選ぶ際は市の洪水ハザードマップだけでなく、洪水浸水想定区も必ず確認しましょう！
標高を確認する
重ねるハザードマップや国土地理の地理院地図では特定の土地の概ねの標高を見ることができます。
上の画像は東京駅付近の地理院地図の切り図です。
東京駅の文字の付近にある「+」の地点の標高が右下表記されます。「3.1m」と書かれていますね。東京駅も意外と低いことがわかります。
平坦に見える場所でも、意外50㎝、1m位の標高差はあったりします。
ただ単にハザードマップを見てここは大丈夫とうのみにせず、土地を選ぶときは標高なども確認し、ご自身で判断して決めましょう！
まとめ
洪水リスクを避ける土地の選び方について書きましたが、日本中のかなりの場所で浸水のリスクがあります。
様々な事情からどうしても浸水区域内で土地を選ばなければいけないケースもあると思います。
この場合でも、堤防が決壊して木造家屋が流されてしまうような本当に危険な場所は絶対避けてください。
重ねるハザードマップでは最大浸水区域だけの表示ですが、各地方整備局のホームページではアニメーションで時間ごとの浸水区域を公開しています。
例えば決壊数時間後に50㎝の浸水でしたら建物本体や生命に影響はないと思います。
火災保険の水災特約に加入し、数十年に一度の豪雨に対し一定の覚悟をもって備えるのも一つの方法かもしれません。
また、別な機会に地震に備える土地の選び方についても書かせていただきます！
洪水ハザードマップは市区町村によって精度が異なる。。
国土交通省が公開している洪水浸水想定区も必ず確認する。
最終的には、自身で判断し土地を選ぶべし。
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
更新がんばります！
応援クリックよろしくお願いします！（上のバナー2つです。）
個人的聞いてみたいことがある方は、問い合わせフォームからお尋ねください！
