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土地調査編②～防火地域・準防火地域
今回は、土地調査の2回目です。
前回、地域地区の根幹をなすは「用途地域」で、その他の地域地区のなかでほとんどの自治体で指定されているのが防火地域・準防火地域とのお話をさせていただきました。
今回は、その防火地域、準防火地域についてご説明させていただきましたが、アパートの建築費に影響を及ぼすので、理解しておきましょう！
防火地域・準防火地域とは
防火地域は、ほとんどの商業地域に指定されています。
準防火地域は第1種・第2種低層住宅専用地域及び田園住居地域を除くほとんどの住居系用途地域まれに近隣商業地域、準工業地域でしてされています。
自治体ごとに指定が異なるので、よく確認しましょう。
防火地域とは
防火地域は、 都市の中心部で商業施設が建ち並び人通りや交通量が多い地域や災害時に緊急車両が通る幹線道路沿いの地域などに指定されています。
| 1階・2階(地階を含む) | 3階以上(地階を含む) | |
| 延べ面積100㎡超 | 耐火建築物 | 耐火建築物 |
| 延べ面積100㎡以下 | 耐火または準耐火建築物 | 耐火建築物 |
防火地域内では、延べ床面積や階層によって構造制限があります。
延べ床面積100m2以下かつ階数が２以下の場合は準耐火建築物になりますが、3階以上もしくは100m2以上になると耐火建築物としなえればなりません。
防火地域は駅前の商業地が中心で、戸建て住宅がほとんどない地域なので、事実上すべての建物が耐火建築物になります。
なお、耐火建築物、準耐火建築物については、後述しますのでご確認願います。
準防火地域とは
準防火地域は、 住宅などの建物が密集している地域に指定されており、防火地域よりも制限は緩やかになっています。
| 1階・2階 (地階を除く) |
3階 (地階を除く) |
4階以上 (地階を除く) |
|
| 1,500㎡超 | 耐火建築物 | 耐火建築物 | 耐火建築物 |
| 500㎡超1,500㎡以下 | 耐火または準耐火建築物 | 耐火または準耐火建築物 | 耐火建築物 |
| 500㎡以下 | 規制なし | 耐火または準耐火建築物または技術的基準適合建築物 | 耐火建築物 |
準防火地域では、上の表のとおり全体的な防火性能を高め、延焼の抑制を図るため、地域内の建物は規模に応じて、防火措置した建築物にする必要があります。
個人の投資家の注意事項ですが、500m2以下の木造アパートになります。
この規模の木造の場合、２階以下の場合は準耐火45分の耐火性能で良いですが、3階になると準耐火1時間になり、建築単価があがります。
土地値が安くあまり賃料が取れない地域でしたら戸数を抑えて2階にした方が利回りが上がりますし、土地値が高く高い賃料が取れる地域でしたら建築単価が上がってでも3階にした方が利回りがあがります。
よくシュミレーションをして検討しましょう。
耐火建築物とは
耐火建築物は、周囲に延焼せず、建物が倒壊してしまうほどの変形や損傷などが起きないような建物で、外壁の開口部の延焼の恐れがある部分には、防火設備を設置します。
構造は、鉄筋コンクリート造や耐火被覆を施した重量鉄骨造などで、建築単価は高額です。
また、木造でも耐火建築物は建築可能ですがかなり高額になるのであえて木造で建てることはまずありません。
準耐火建築物とは
準耐火建築物は、主要構造部を耐火建築物の構造に準じた耐火性能にしたもので、外壁の開口部で延焼の恐れのある部分に防火設備を設置します。
木造の建物でも、主要構造部を防火被覆する事により、準耐火建築物となり、アパート建築に適しています。
その他に、防火関係の制限として22条区域があり、屋根を不燃材料にしなければいけないなどの規制がありますが、コスト的にあまりシビアに考えなくても大丈夫です。
まとめ
防火地域は鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造が中心で、初心者が建築するには費用の面も含めて、ハードルが高くなってきます。
準防火地域はかなりの確率であたる可能性が高いですが、最低限木造3階建てるとなるとコスト増になる位は、覚えておいてください。
がんばっていきましょう！
駅前商業地などに多い商業地は防火地域が多く、鉄筋コンクリート造など高額な建築物になる。
準防火地域の500m2以下の木造建築物は、2階建てと3階建てで建築単価が変わってくる
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
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