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住宅費を減らす～②中古戸建
前回の住宅費を減らす①では、住宅に対する考えを変えて、そのまま使える物件を安く買うとのお話をさせていただきました。
今回は、住宅費を減らすためにはどんな物件を購入すべきかをお話させていただきます。
どんな住宅を買うべきか？
住宅費を減らすためにはどんな物件をかえばいいのでしょうか？
大きく次の3種類を考えています。
- 中古戸建て
- 中古マンション
- 新築建売戸建て
やめておくべきなのは、新築マンションと、土地を買って注文住宅を新築するです。
新築マンションは業者の利益がたっぷりのっているので、買った瞬間激しく値下がりしまので、やめておきましょう。
もうひとつやめておくべきなのは、土地を買って注文住宅を新築するです。
まず、土地を安く仕入れいるのはむずかしいうえ、注文住宅を安く建てるのはさらに何難易度があがります。
また、うっかり夢のマイホームに走ってしまい、高額な住宅を建ててしまうかもしれませんので、気をつけましょう。
中古住宅を買う
中古住宅を選ぶ場合、いくつかポイントがあります。どんな点でしょうか？
- 土地の値段に近い物件をえらぶ。
- 土地の値段が下がらないエリアを選ぶ。
- リフォーム代がかからない物件を選ぶ。
- できれば新耐震で建築された物件を選ぶ。
土地の値段に近い物件をえらぶ
まず、土地の値段に近い物件です。athomeなどのポータルサイトで、だいたい同じエリアで、同じ駅からの距離、同じ形状、同じ用途地域で土地を検索していると、相場観がつかめてきます。
土地の相場観がわかったなかで中古住宅を探していると、なかには土地だけの価格と変わらない物件があることがわかります。
これが、土地値段に近い物件です。「土地値物件」と呼ばれていますね。なかには、土地の値段より安い物件もありますので、よく探してみましょう。
土地の値段が下がらないエリアを選ぶ
土地の値段が下がらないエリアとはどんなエリアでしょう。
まず、広いエリアで探している場合は、まち全体が下がっていない、将来性のあるまちを選びましょう。
ここで間違えてはいけないは、いまがピークのまちではなく、今後上がりそうなまちを探しましょう。。いまピークだと将来下がる可能性が高いですね。
将来そのまちがどうなるかは不確定ですが、何も考えずに選択するのと、研究して選択するのでは、結果はかわってきます。
次に、狭いエリアで探している場合ですが、こちらは選択肢が限られます。
その狭いエリアが全体的にしずむ方向に向かっている場合は、まず、本当にそのエリアでなければいけないのか、よく考えてみましょう。
じつは、こだわる理由はないけどなんとくそのエリアを選択している場合もあります。
それでも、そのエリアでないといけない場合は、そのエリアでも人気の場所と、敬遠されがちの場所を確認しましょう。
今後もさらに人気の差が広がるなら、人気のエリアを選ぶべきです。
リフォーム代がかからない物件を選ぶ
前回も書きましたが、お金をかけずに住める物件を選びましょう。
特に、キッチン、お風呂を交換しなければいけない場合はかなり高額なリフォーム代がかかります。
そうすると、中古戸建てを選ぶ意味がなくなってしまいますので、必ず物件購入費と必要なリフォーム代の総額で考えてください。
できれば新耐震で建築された物件を選ぶ
新耐震基準とは何でしょうか？
建築基準法は、震災や不祥事があるたびに改正されています。その改正の中でも、現在でも影響があるのが1981年（昭和5年）6月1日の改正です。
この改正日以前の建築物を旧耐震基準、以降は新耐震基準と呼ばれています。熊本地震でも、旧耐震基準の建物倒壊が多かったとの報告がありましたね。
他の３つのポイントと違って、できればと書かせていただいたのには2つ理由があります。
ひとつは、一部金融機関の住宅ローンに影響するからです。影響のない金融機関もあるので大きな問題はないですね。
もうひとつは、耐震診断や耐震改修をする場合は、行政から補助がでるからです。補助が出ることによって負担がへるためです。
旧耐震基準の住宅で耐震改修されない方も多いですが、個人的には安全な住宅に住んでもらいたいと思っています。
まとめ
今回は住宅費を減らすための中古戸建て住宅の購入について書かせていただきました。
中古戸建て住宅だけでもいろいろ注意点がありましたね。この注意点は、投資物件を選ぶ場合も同じです。なぜ、自己居住用の住宅と、投資用の物件と注意点がいっしょなのでしょうか？
それは、住宅選びも不動産投資の視点で選ぶということなのでです。中古マンションでも同じことなので、忘れないようにしましょう！
このシリーズは不動産投資にも通ずるので継続してお伝えしたいともいます！
次回は中古マンションについて書きたい思います。
中古住宅を購入する場合は土地の価格をいしきして選ぶ。
選ぶときの視点は、不動産投資用物件と同じである。
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
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