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サブリースは悪か？

今回は、サブリースについてお話したいと思います。

とにかくサブリースは評判悪いですね。果たして本当に悪なんでしょうか？

Contents

サブリースとは
サブリース問題とは
サブリースに適した物件はあるのか？
まとめ

サブリースとは

初心者さん

サブリースって何？

不動さん

転貸ののことだね。一括借り上げと言った方が一般的だね。

初心者さん

一括借り上げなら安心だね。

不動さん

それがいろいろトラブルがおきてるんだ。

初心者さん

どうして？

サブリースとは、又貸し、転貸のことをいいます。

一括借上とよく言われていますが、一括借り上げですと一棟アパートを社宅して一括借り上げる場合も含んでしまうので、サブリースの場合は転貸を目的とした一括借り上げが適当な説明ですね。

サブリースの仕組み

サブリースの契約期間は、2年～30とばらつきがあります。

間違ってはいけないのは、この期間が同じ金額の家賃保証をするのではなく、この期間サブリース契約をするということです。

サブリースのメリット

サブリースのメリットはいくつかあります。

賃料収入が安定している。
退去や空室の心配がない。
銀行の評価が高い。
とにかく手間いらずで、まさに不労所得である。

毎月一定収入が入ってくるので、安定感があります。それでいて黒字経営なら銀行の評価もおのずと高くなりますね。

サブリース会社にすべておまかせなので、持っているのを忘れるくらいらくちんです。

サブリースのデメリット

サブリースにはもちろんデメリットがあります。

サブリース手数料が高い。
免責期間がある
大家スキルがあがらない。
委託するサブリース会社が転借人として法律でまもられている。

管理手数料はばらつきありますが、１０～２０％位が相場でしょうか？立地が良い物件では１０％を切るものもありますし、３０％と高額な条件も耳にします。

また、新築の場合は免責期間があります。

竣工から1～2か月程度が通常で、この間は家賃保証なしです。一度きりですが、返済があるとつらいですね。

また、メリットでらくちんと書きましたが、なにもしない分、大家スキルは全く上がりません。

これではいつまでたっても素人大家ですね。

また、困ったことに大企業のサブリース会社の方が、立場の弱い大家さんより、借地借家法で守られてしまっているのです。

サブリース問題とは

サブリースが悪と呼ばれるのは、このサブリース問題が一般化したからです。NHKや、テレビ東京でも取り上げられましたね。

では、サブリース問題とは何でしょうか？

建築から物件の管理まで一括して請け負う業者が、地主さんに相続対策と言って、アパートとの建築を提案し、その後の管理もサブリース契約、修繕を含めて一括して行うのです。

それ自体は全く悪くないのですが、全く知識のない地主さんに対し、高額な建築費で利益を抜き、高いサブリース手数料で利益を抜き、当初は賃料で一定の利回りを提示しながら、すぐに家賃減額交渉をするうえ、高額な修繕費で利益を抜き、耐えきれなくなった大家さんが管理を別な会社に変えようとすると、法外な違約金を要求し、しまいにはすべての入居者を、自社管理の他物件に引越しさせ、前空室で引き渡すのです。

本当にひどい話で、レ○パレスでは、すでに訴訟がおきているほか、界壁問題も表面化し、会社として生き残れるかという状況です。同情の余地はないですね。

この会社以外にも、似たような仕組みの組織もあるので、みなさん本当に注意していただきたいと考えています。

ここまで書いたのですでにお気づきかと思いますが、サブリースが問題ではなく、サブリースで安心とうたって、地主を食い物にしている企業が問題なのです。

不動産賃貸業は事業なので、このような悪徳企業のえじきにならないように、知識のない方の参入は当におすすめしません。