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初心者のための不動産投資講座⑥～築古物件について
Contents
築古物件とは
築古とは
築古はやっていますね。「築古再生」、「ぼろ物件再生」などなど。利回り20％、30％、中にはただでもらったので、利回り無限大などとの話も聞きます。
この前の記事で、築古の定義をぼんやり書かせていただきましたが、あらためて書かせていただきます。
- 法定耐用年数を既に経過し、融資を引くのが難しい物件
- ボロ物件とも呼ばれている大掛かりな修繕・リフォームしないと使えない物件
融資を引くのが難しい物件
なぜ融資を引くのが難しいのか
建物には法定耐用年数が決められています。なぜ法律で耐用年数を決める必要があるのでしょうか？
それは税務申告上必要だからです。高額な建物や機械などを一括して好き勝手に焼却されると、支払う税金を少なくするよう操作できてしまうので、勝手に操作できないように種類によって償却期間を定めたのです。
税金の話もいずれしますが、ここでは税務申告上、法定で耐用年数を決める必要があったので、法定耐用年数があるとだけ理解しておきましょう。
本来税務処理上の法定耐用年なのですが、銀行等の金融機関が貸出する時の融資期間の目安としても使われているのです。
税務申告上法定で決まっているものですが、他に国が決めた耐用年数がないので、金融機関の融資期間にも使われており、特にスルガ問題以降ますます厳格に運用されています。
この表を見ると木造の住宅は22年です。いまどき22年で使えなくなることはないですが、法定上は22年です。
おいおい、フラット35は木造でも35年貸してるじゃん！との声が聞こえそうですが、住宅ローンは特殊な融資なので、これについてはまた別の機会に説明させていただきます。
前置きが長くなりましたが、アパート等の住宅は、木造22年、軽量鉄骨造が１9年か27年、重量鉄骨造が34年、鉄筋コンクリート造が47年と決められており、その期間以上の融資を出さない金融機関がほとんどということです。
例 平成10年築木造 法定耐用年数２２年ー経過年数２１年年＝1年
※単純化のため、簡便計算は省略しています。後日説明します。
普通に使えるのに残り1年かよ！ってかんじですね。
これが、法定耐用年数が過ぎているので融資を引くのが難しい築古物件となります。
ぼろ物件などと呼ばれる築古物件とは
これは説明はいらないですね。ぼろぼろでそのままでは住めない、屋根の一部が落ちているなど、普通の人は手を出せない物件のことです。
このぼろ物件を再生し、高利回りで貸し出す手法が流行っています。どうしてでしょうか？
いまなぜ築古再生なのか？
答えは簡単で、融資がしまっているので普通の人が現金で買える範囲の物件は限られてくるのです。その対象となっているのがぼろ物件です。
つまり、ぼろ物件を選んでいるのではなく、融資が閉まったのでぼろ物件しか選択肢がなくなっている方が増えているということです。
ただ、誰でも簡単にできる手法ではありません。節約のためにDIYで週末半年を使って再生だとか、外注する部分も見積もり100社とって安く済ませたなど、かなりの労力と熱意が必要です。
また、1000万円程度でしたら普通に物件はありますが、賃貸住宅として貸せるエリアで200～300万円で購入できる物件はほとんどありません。あったとしても、廃墟同然で絶対に再生できないと躊躇してしまうほどのぼろさでしょう。
融資を使わないなど、リスクが低く、うまく化けると高利回りなるので初心者向きの気がしますが、成功するためには労力と技術のいる手法です。なかには買ったけど手を付けられず、結局そのまま転売してしまい撤退などという方もいますので、自分に合うかよく考えて参入した方がよさそうです。
融資をどう？引くか？
先ほど「ぼろ物件」は現金で買えるからと書きましたが、「融資を引くのが難しい物件」も現金で買うしかないのでしょうか？銀行から借りるのは難しですが、いくつか方法はあります。
地銀のアパートローンを使う
地方銀行のアパートローンで、現在も個人を対象に耐用年数を越えた物件に融資を出しています。基本的に金利は高めです。また、出している銀行は本当に限られているので、情報を入手して打診してみましょう。
ノンバンクを使う
不動産担保ローンなどのノンバンクも担保価値があれば融資をしてくれます。また、自宅など他の物件を共同担保にたせれば、融資を引ける可能性は高くなります。金利は高めです。
政策金融行を使う
法定耐用年数を守る民間の銀行が貸さないから、政府系金融機関で貸すなんておかしな話ですが、使わない手はありません。こちらは事業としてみられるので、事業計画がしっかりしたものでないと厳しいです。金利は低めですが、融資期間が10年と短いです。ただ、女性や若者の場合は融資期間が延びるので、有効に使いましょう。
その他の方法
先に書きますが、あまりおすすめしません。もし、それなりの金額の枠があるなら、カードローンを使うことです。現在、上限800万円、500万円で、金利も低めで事前審査で通ることもあります。
その後の金融機関の心象も悪く、あまりよいことはないですが、それしか方法がなく、絶対成功できる自信があるなら、最終手段として考えてみてもよいかもしれません。
ただ、日ごろから月末お金が足りなくなって、カードローンにお世話になろうかな？なんて方は、絶対にやめてください。
築古物件のまとめ
築古物件は金額が小さく参入障壁が低いので、初心者におすすめと言いたいところですが、高い技術・メンタリティーと時間と労力が必要なので初心者に進められないという、全く矛盾した物件です。
また、あまり語られていませんが、昭和56年5月31日旧耐震基準の建物は、耐震進打を受け、新耐震基準に満たしていない場合は耐震補強をする必要があります。
自宅として住む場合は最悪自己責任ですが、他人に貸す場合はそうもいきません。地震が発生し入居者が事故あった場合、大きな責任が発生しますので注意が必要です。
個人的には積極的に取り組む物件ではないと考えていますが、この手法以外選択肢がないという方は覚悟をもって進めて行くべきではないでしょうか？
流行っているからと安易に参入せず、リターンが大きい分借金以外のリスクも大きいことを理解したうえで進めましょう！
- 融資を引くのは難しいが、全くないわけではない。
- 不動産投資で豊かな人生を送りたいが、これしか参入できない方は、背水の陣の覚悟をもって取り組みましょう。
物件の種類については今回でひとまず終了です！
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