初心者のための不動産投資講座⑤～中古アパートについて

　
初心者のための不動産投資講座⑤～中古アパートについて

中古アパートの特徴

中古とは

一口に中古と言っても新築から1年経過しただけの物からボロボロなものまでありますので、ここではみなさんがイメージしそうな新築同様ではなく、ボロボロでもない物件について書かせていただきます。

中古の価格の決まり方

中古物件の価格の見極め方はとても難しいです。もちろんそのエリアの相場はあり、RC築10年だったら利回り何％だとかは物件を見続けているとだいたいわかってきます。

地域の利回りがわかれば、新築で説明したときと同じ方法で、利回りから物件価格がわかります。

また、土地の価値に、この建物を今建てて使った期間分を差し引いた金額を足した額を価格とする場合もありますが、収益物件の価格がこの方法できまることはあまり無いような気がします。

この2つの価格の調べ方についても書かせてもらいますが、必ず両方の価値を自分で調査し、正しい価値を判断できるようになってください。ここが中古の妙味になります。

価格の歪みとは

価格の歪みって聞きなれないですよね。でも、そんな難しい話ではないので安心してください。

先ほど2種類の価格を調査しましょうと話をしましたが、この2種類の価値の差を確認し、どちらの価格で売り出されているか確認すればよいのです。

利回りから計算した価値ー現在の土地建物の価値＝歪み

かんたんですよね。例えば、300坪の広い土地に月額賃料10万円の広い部屋が10戸あり、年間家賃が1200万円で地域の相場利回り10％だと、価格は1億2000万円です。

150坪の狭い土地に月額賃料5万円の狭い部屋が20戸あり、年間家賃が1200万円で地域の相場利回り10％だと、同じく価格は1億2000万円です。

300坪の広い土地の物件の方が本来の土地の価値は高いので、買うならこちらの物件です。

賃料から計算したか価格が土地だけの価値と同じレベルまで下がっている物件は、土地値物件などと呼ばれています。土地値物件は建物を解体して土地で売れば元が取れてしまうリスクの少ない物件なので、とても人気があります。

土地値物件はなぜあるのか？

不動産業者はプロでなんでも知っていると思いがちですが、なかには素人同然の方もいられます。

収益物件専門で、利回りだけで計算し、その物件の正しい価値がわからず間違った価格で売りに出ることがあるのです。

また、更地にして売れば高く売れることはわかっていても、借家人は法律で強く保護されているので、時間とお金を使って退去を促し、建物を解体するのが面倒なので価格を下げる場合もあります。

こういった物件が安く売られている場合、退去に強い弁護士・司法書士さんの協力を得たり、この様な経験がある方でしたら、どのくらいの時間と費用がかかるかわかるので、そのリスクを理解してするめれば問題はありません。

中古物件のまとめ

中古物件は玉石混在で、そこに面白さがり、そこが面倒でもあります。

たくさんの物件を見るだけでも楽しいという方は、中古物件はよいのではないでしょうか？

ただ、歪みのある良い物件は人気があり、表に出る前に売れてしまったり、出ても数時間で何十件の買い付けが入ったりして一瞬で売れてしまいます。

なので、初心者の方は良い物件がなかなか買えない状態が続くことがあります。

ただ、ベテランの大家さん、メガ大家さんと呼ばれる方も、必ずこのような段階を経て現在にいたっているので、めげずに頑張りましょう！

今回は物件の見極め方、建物の調査などついては割愛していますが、今後ご説明させてもらいます！

　
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