初心者のための不動産投資講座を始めます。
不動産投資と言っても何から始めて良いのか、何から手を付けて良いのか、という方がほとんどではないでしょうか？
投資家のブログを見たが自分に合うものが見つからない、本を読んでも難しすぎる、成功体験が書いてあるけどこんなこと自分にはできない、なんて感じた方はは少なくないと思います。
私自身、不動産投資を始めたいと思ってから、実際に物件を購入するまではかなりの時間がかかりました。
そんな経験を踏まえて、これから数回にわたって初心者向けの不動産投資講座をはじめたいと思います。
初回は、不動産投資の大まかな流れをご紹介させていただきます。
物件の購入まで
物件の物色
いきなり脱線しますが、不動産の土地や建物のことを物件と呼びますよね？どうしてなんでしょうか？？
知っている方教えてください。（笑）
まさに、物件を物色します。
たくさんの物件の中から、最適と思われるものを得ようとするのです。
でも、何が最適の物件かなんてわかりませんよね？
有名な収益物件検索サイトの楽待や健美家などをみると、うんざりするくらいの物件が掲載されています。
この中から最適解と思われる物件を見つけ、購入しなければいけないのです。
今回は初心者向けの流れを書く機会なので、最適解については、追って書かせていただきます。
融資付け
不動産って高いですよね～。
不動産投資をやっていると、ポルシェやフェラーリが安く思えてしまいます。危険ですね。（笑）
そんなわけで、多くの方が銀行などの金融機関から借り入れして物件を購入します。
しかし、この借り入れが非常にハードルが高く、不動産投資への参入障壁にもなっているのです。
少し前までは、アパートローンという商品で、上場企業お勤めの方・士業の方など属性の高い方は、それだけで物件の良しあし・事業性等にかかわらず借り入れすることができました。
スルガ問題以降はそうもいかず、属性だけで借り入れをすることが難しくなっています。個人的には悪いことではないと思っていますが、これから不動産投資を始めたいかたにはつらいですよね。
売買契約・実行
融資がついて、条件が整いましたら、無事売買契約及び重要事項説明になります。
かなり形式的に行われますが、これは本当に重要な手続きです。
民法や借地借家法、宅建業法に明るくない方は特に要注意です。あまり指摘されることはないですが、ここでつまずいて後々大変な負担を強いられることも多々あります。
また、物件によっては売買契約から実行までの間、行うことが山ほどある場合があります。契約が終わったと言ってのんびりできないことがありますのでご注意を。買えたから動産投資成功と単純にはいかないのです。
物件の管理・運用
入居付
物件購入も大事ですが、同じくらい大事なのがこの入居付です。
収益物件を買っても、入居者がいなければ1円も入ってこないのです。
1円も入ってこなくても、借り入れは返済しなくていけないし、税金も支払わなければいけません。
しかし、入居付は物件の力もさることながら、大家の力量が試されてくる場面です。
費用対効果に見合うリフォーム、客付け会社のやる気を引き出す等々、このあたりが不動産投資は投資ではなく、賃貸不動産経営と言われるゆえんではないでしょうか？
物件管理
騒音のクレーム、ゴミ出しの問題、設備の故障、漏水など、管理にかかわる問題は続くときは本当に続いたりしてげんなりすることもあります。
「そんなの管理会社にまかせておけばいいじゃん」と言いたくなるところですが、家賃の3％～5％程度の手数料で、そこまで期待することはできません。
大家の判断が求められることが多いので、知らないとリフォーム代をぼったくられることもあるので注意が必要です。
物件の売却
地主系大家と違って不動産投資家は持ち切りはせず、かなりの確率で途中で売却することがあります。
そうなんです。不動産投資の利益は、売却した時点で初めて確定するのです。
不動産投資を始めると、永遠にチャリーンチャリーンと毎月お金が入ってきてウハウハなイメージがありますが、売却時に売却価格から購入価格を差し引き、その差額に家賃の累計から金利、税金等の諸経費、リフォーム代等の経費をを差し引いた額がプラスになって初めて利益が確定するのです。
長い道のりですね。ここまできちんと計算して最終的な確定利益を把握している方はほとんどいないのではないでしょうか？
不動産投資の流れの確認
物件の購入→物件の管理・運用→物件の売却→利益の確定
おさらいです。あれ、流れにするとこんなシンプルですか？
全体を読み返すと、不動産投資をおすすめする記事を書くつもりが、マイナスなことばかり書いてしまいましたね。。。。。
ただ、不動産投資は多くの知識と行動が必要になりますが、逆にそれさえきちんと行えば失敗することが少ない資産形成方法です。私でもできたので、みなさんも絶対にできるはずです。
次回からは、少しずつ具体的な内容をご説明させていただきます。お楽しみに～！
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