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不動産投資でセミリタイアするにはいくら必要か？
久しぶりの更新です。
さて、投資や副業を行っている方でセミリタイア、アーリーリタイヤを目指している方は多いと思います。
不動産投資でセミリタイヤするには、一体どの位の規模の物件が必要で、いくらぐらい自己資金が必要なのでしょうか？
ざっくりですが具体的に計算してみましょう！
セミリタイヤにいくら必要か？
不動産投資でイメージするセミリタイヤには、家賃収入からローンの支払、管理費などを差し引いた金額で生活することだと思います。
では、いくら自分に給与を払うかによって大きく変わってきます。４０代の大卒正規雇用の平均年収が約６００万円なので、これがひとつの目安になるのですが、いくら必要かとの質問になるとほとんどの方が年収１０００万円と異口同音に唱えます。
という訳で、不動産投資で年収１０００万円に到達するには、どのくらい物件を買って、どのくらい借り入れして、どのくらい自己資金を投入すれば達成できるのか考えてみましょう！
自己資金２割+諸経費を入れたケース
不動産投資規模は？
自己資金2割+諸経費を用意するのでかなりハードルが高いケースですが、返済比率は４５％と比較的安全な投資になります。
また、投資物件も築古・新築、高利回り・資産性の高い物件など様々なので、ひとつもモデルケースとして以下の条件を前提に進めさせていただきます。
- 表利回り８％
- 金利２％、返済期間３０年（返済比率４５％）
- 運営管理費２０％（税金・管理費・空室率等）
- 修繕等積立１０％ 支払給与２５％
前提条件家賃収入から支出を整理すると以下のとおりです。
| 返済比率 | ４５％ |
|---|---|
| 管理運営費 | ２０％ |
| 修繕等積立 | １０％ |
| 支払給与 | ２５％ |
この割合から逆算してみましょう。
支払給与1000万円÷割合２５％＝家賃4000万円
つまり家賃年収が4000万円必要ということです。
次に前提条件が表利回り８％の物件でしたので、物件価格から割りかえして投資規模をみてみましょう。
家賃年収4000万円÷表利回８％＝物件総額5億円
物件総額5億円！
自己資金２割でも4億円の借り入れが必要ですね。
自己資金
それでは、5億円の物件購入した時に必要な自己資金を2割と諸費用７％の額を計算してみましょう。
物件総額5億円×自己資金20%+物件価格5億円×7％＝自己資金1億3500万円
自己資金は1億3500万円必要です。かなりハードルが高いですね(汗)。
では、フルローンで購入した場合はどうなるでしょうか？
フルローン（諸経費のみ）を支払ったケース
不動産投資規模は？
比較しやすい様に自己資金2割と同じモデルケースを利用して以下の条件を前提に進めさせていただきます。
- 表利回り８％
- 金利２％、返済期間３０年（返済比率５６％）
- 運営管理費２０％（税金・管理費・空室率等）
- 修繕等積立１０％ 支払給与１４％
前提条件家賃収入から支出を整理すると以下のとおりです。
| 返済比率 | ５６％ |
|---|---|
| 管理運営費 | ２０％ |
| 修繕等積立 | １０％ |
| 支払給与 | １４％ |
フルローンになると返済比率が増えますね。
この割合から逆算してみましょう。
支払給与1000万円÷割合14％＝家賃7143万円
家賃年収が７１４３万円必要になります。
次に前提条件が表利回り８％の物件でしたので、物件価格から割りかえして投資規模をみてみましょう。
家賃年収7143万円÷表利回８％＝物件総額約9億円
物件総額９億円！
9億円は結構インパクトありますね。自己資金2割の倍近くなってしまいました。
また、借入額は自己資金2割の4億円に対し、フルローンなので9億円で、こちらは倍以上ですね。
自己資金
それでは、5億円の物件購入した時に必要な自己資金を2割と諸費用７％の学を計算してみましょう。
物件価格９億円×7％＝自己資金6300万円
自己資金は6300万円必要です。9億円購入すると諸経費だけでも結構な金額になりますね。
まとめ
年収1000万円自分に支払うためにどの位の投資規模や自己資金が必要かざっくりですがつかんでもらえたでしょうか？
数年で達成しようと思うと気が遠くなりますが、小さな規模でもできるだけ早くスタートし、時間をかければ誰でも達成できるはずです。
また、給与が500万円でよければこの半分の規模で済むので、もう少し早く達成するこができます。
今回はひとつのモデルケースの計算でしたが、高利回り物件、融資期間、金利などによって達成する期間や自己資金も変わってきま。
簡単な計算式ですが、応用していただければ自分が目標とする規模等もざっくりですがご自身で計算できると思います。
具体的に目標が立てられれば、あとは実行するのみです！
がんばりましょう！
フルローンで給与1000万円受取るには、物件規模9億円、自己資金6300万円必要である。
短期でセミリタイヤをするのは難しいが、時間をかければ誰でも達成可能である。
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
更新がんばります！
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