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住宅について考えてみよう②～住宅取得時にかかる経費【税金編】
前回持家か賃貸かというお話を書きました。その中でシュミレーションをしようとお話しましたが、なかなかいきなりシュミレーションはできないかもしれません。
そこで、今回から簡単なシュミレーションができるようになるためのお話をさえてもらいます。
これは不動産投資のシュミレーションとほぼいっしょなので、身近な住宅を通じて、不動産投資の勉強も同時してみましょう！
取得時にかかる税金
印紙税
不動産取得時の一番最初にかかる税金が印紙税です。不動産の売買契約書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、住宅建築の工事請負契約書の作成時にかかります。
| 契約金額 | 通常の税率 | 軽減後の税率 |
|---|---|---|
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～ 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超～5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
税額は、表のとおり契約金額によって決まりますが、不動産の取得や住宅の建築の場合は、平成32年3月31日まで軽減措置が適用されます。
概ね半額になっており、助かりますよね。
この他、不動産、特に住宅に関しては様々な税の軽減措置が図られています。
また、どうせばれないだろうなんて契約書に貼りたくない税金ですが、それは節税ではなく脱税です。
脱税が発覚すると過怠税として、本来支払う税金の3倍の税金がかかるので、絶対にやめましょう！
消費税
消費は建物や仲介手数料に課税されます。土地については消費されるものではないとの理由で課税されておりません。
また、10月に予定されている税率10％への引き上げですが、平成31年3月31日までに請負契約を締結している場合は、10月以降の引き渡しでも8％の税率が適用されます。
10月以降の住宅首都機についてはポイントや住宅ローン控除の拡大などが示されていますが、3月末現在にどちらがお得か議論してもしようがないので、この話は割愛させていただきます。
登録免許税
登録免許税は、不動産を取得して所有権移転登記や保存登記、住宅ローン借入れの場合の抵当権の設定登記などをするときに課せられる税金です。
「不動産登記しなければ登録免許税はかからないので登記はやめよう！」なんてことは絶対にやめてください。
確かに、売買契約を実行すれば所有権は移りますが、対抗要件として絶対必要なので、必ず登記しましょう。
| 登記の原因 | 本則の税率 | 住宅の 軽減税率 |
認定長期 優良住宅の特例 |
認定低炭素 住宅の特例 |
|---|---|---|---|---|
| 建物の新築などの 所有権保存登記 |
不動産の価格の 0.4％ |
0.15％ | 0.1% | 0.1% |
| 購入などによる 所有権移転登記 |
不動産の価格の 2％ |
0.3% | 0.1％ （戸建住宅は0.2％） |
0.1% |
| 相続による 所有権移転登記 |
不動産の価格の 0.4％ |
―― | ―― | ―― |
| 遺贈・贈与などによる 所有権移転登記 |
不動産の価格の 2％ |
―― | ―― | ―― |
| 住宅ローンなどの 抵当権設定登記 |
不動産の価格の 0.4％ |
0.1% | ―― | ―― |
税率は上記の表のとおりです。基本は固定資産税評価額に上記の税率をかけた額が税額になります。
こちらも住宅取得に関しては平成32年3月31日まで軽減措置が適用され、軽減税率が適用されます。
不動産取得税
不動産取得税は、売買・相続などの不動産取得時にかかる税金です。
| 種別 | 税率 | |
|---|---|---|
| 家屋 | 住宅 | 非住宅 |
| 3% | 4% | |
| 土地 | 3% | |
上の表が不動産取得税の税率です。本来住宅、土地の税率も４％ですが、平成33年3月31日まで、住宅及び土地は3％に軽減されています。
また、不動産取得税の課税標準額は固定資産税表額に税率をかけた額になりますが、土地に関しては、固定資産税評価額に1／2をかけた額が課税標準額になる軽減措置が同じく平成33年3月31日まで図られています。
住宅取得時にはさらなる軽減措置があります。面積要件や、耐震要件があるめ細かい説明は割愛しますが、1200万円の控除などで免除になるケースが多くみられます。
ただ、この住宅取得時の軽減措置は申告制なので、自ら申告しない限り適用されないのでご注意願います。
賃貸用の収益物件物件にはこの住宅取得時の軽減措置がないため、不動産取得税が重くのしかかってきます。
詳細ついては、上のリンク先をご参照ください。基本的には全都道府県変わらないはずです。
まとめ
住宅取得時にかかる税金だけでも結構かかりそうですね。
一方、住宅取得時、特に自己居住用の住宅に関しては、かなりの軽減措置がされているのがわかりましたね。
また、税金の計算は結構簡単なのも理解いただけたでしょうか？
固定資産税評価額と税率がわかれば、あとはは掛け算だけです。税金のシュミレーションなどというと、どんなに複雑かと考えてしまいますが、ちょっと理解していれば簡単です。
また、税金はできるだけ払いたくないものですが、延滞金の金利も高いですし、自己破産しても帳消しにならないとても厳しいものです。
節税はよく研究して行うべきですが、脱税、税金の滞納は得なことが一つもないのでやめましょう。
不動産取得時の税金の計算は意外と簡単
自己居住用の住宅取得時の税金はかなりの軽減措置が図られている。
次回は住宅取得時にかかる経費【手数料編】です。お楽しみに！
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