マインドセット

不動産投資に失敗は必要か?

応援クリックよろしくお願いします!(下のバナー2つです)

 にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
不動産投資に失敗は必要か?

みなさん、不動産投資の本やブログを読んでますよね。

その中で頻繁にみかけるのが失敗談です。大失敗をして、そこから復活した、初めに良くない物件を買ってしまったが、その後無事売り抜けたなどなどなど。

この方々はまれなケースで、多くの方は失敗をして不動産投資の世界から退場しています。しかも大きな傷を負って。

今回は、不動産投資の失敗について書かせていただきます。

不動産投資でどうして失敗してしまうのか?

初心者さん
初心者さん
不動産投資で失敗している人はいるの?
不動さん
不動さん
残念ながら失敗している人はいるんだよ。
初心者さん
初心者さん
失敗するとどうなるの?
不動さん
不動さん
高額なローンの返済や、破産する場合もあるね。

数年前から昨年初めにかけて、サラリーマンの不動産投資が流行り、多くの方が参入してきました。どうしてでしょうか?

アパートローンというパッケージ商品を銀行がつくり、サラリーマンの属性に対し融資を行っていたからです。

つまり、サラリーマンとしての属性がよければ、誰でも収益物件を購入することができたのです。

それでも、よい物件を購入していればよいのですが、中にはとんでもないダメ物件をつかまされてしまっている人もいます。どの様な物件でしょうか?

私も当時本も出版されている著名な投資家さんのセミナーに参加し、その後の無料相談にてダメ物件を紹介されました。

まさにこれが三為業者のスルガスキームという物件で、地方の聞いたことのない都市の山の中の物件を、私もこの場所知らないから説明はできないけどキャッシュフローがでるので買いなさいとすすめてくるのです。

しまいには属性が悪くないので、何億でも買えますよとの一言。

私はあきれて出てきましたが、全く知識のない方は、自己資金の持ち出しなしで収益物件のオーナーになれる、毎年これだけのキャッシュフローがでますよとのポジショントークに乗せられてしまい、購入してしまうのでしょうね。

この様に、何も知識のない属性の良いサラリーマンの方が物件を一度も見ることもなく、銀行にも行くこともなく業者任せで購入することができたのです。

失敗とは何か?

失敗とはどのような状況でしょうか?かぼちゃの馬車が有名ですが、一番多いパターンの地方中古RCの場合を説明させていただきます。

融資は基本的にスルガ銀行のアパートローンです。4.5%と高金利ですが、他の銀行では貸さないような物件も対象になるうえ、融資期間も長めにとれることが多いです。

一言でいえば、ハイリスク、高金利の融資です。高金利を批判されていますが、他行では貸さない物件にリスクをとって高金利で貸しているので、高金利での融資自体は悪いことではありません

融資の枠ですが、年収の20倍~30倍と言われており、年収1000万円での方でしたら、2~3億は簡単に融資を引けたのです。

問題はここからで、地方物件で地元の相場では1億程度の物件を、1億3千万で買ってしまうのです。つまりた時点で3000万円のマイナスです。この差額はすべて業者の利益で、ここが一番の悪です。

利回りも、本来15%位が相場なのに、業者の利益の乗った価格では10%程度に落ち込みます。それでも、都内だと6~7%程度なので、高利回りに見えてしまうのです。

購入後どうなるでしょうか?まず、本来利回り15%の地区では賃貸需要は低いので、空室が発生してもなかなか次の入居ががきまりません。

家賃から返済しようと思っていたのが空室が多いため賃料だけではまかないきれず、給料からの持ち出しが発生します。

中古RCなので、大規模な修繕が必要になると、数百万円から1千万以上の費用がかかってしまいますが、この資金がありません。

持ち切れないので手放そうとしても、3千万円高く買っており、売却してもすべて返済できないので売却もできません。

まさに八方ふさがりですね。

1棟だけならまだ毎月のマイナスを給料から補填しながら続けることもできますが、2棟、3棟買った方は破産しか道はなくなってしまったのです。

つまり毎月の補填額が多すぎて維持できない、売りたくても売っても残債が消えないので売れない、これが不動産投資の失敗です。

まとめ

本ブログのサブタイトルは、絶対に失敗しない不動産投資です。

このサブタイトルにした理由は、失敗して退場する方が後を絶たたないため、必ずもうけるではなく、絶対に失敗しないに重点を置きたかったからです。

不動産投資で大きな失敗は、絶対にしないでください。

今回は、この日とこだけでもよかったですね。

リーマン級の景気が落ち込みがあっても持ちこたえられるような不動産投資を行いましょう!

不動産投資で大きな失敗は絶対にしない。

今回も最後までご拝読ありがとうございす

毎日更新頑張ります!

 にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
応援クリックよろしくお願いします!(上のバナー2つです。)

個人的聞いてみたいことがある方は、問い合わせフォームからお尋ねください!