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不動産投資でだまされるな！
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われていますが、失敗する人が後を絶ちません。
スルガ銀行の不正融資、かぼちゃの馬車問題、レオパレスの施工不良等々毎日のように報道されており、不動産投資への注意喚起を目にしない日がないにもかかわらずです。
私のところにも不動産投資で失敗している人がいるので相談にのってくれないかとの依頼がしばしばやってきますが、物件を高づかみしており、本当に救いようのない状況の方ばかりです。
不動産投資で失敗している方は、はたして業者からだまされた結果失敗したのでしょうか？
不動産投資での失敗事例
不動産投資で失敗した方の多くが投資用区分マンションを高づかみしてしまったパターンです。
典型的なパターンを見てみましょう。
相談内容の概要
相談物件の概要は以下のとおりです。
- 東京23区の私鉄駅徒歩10分の立地
- 6階建RCの4階、築10年の1K約20㎡
- 物件価格約2000万円を35年2％代後半の金利でフルローン
毎月の賃料収入から管理費、修繕積立費、ローン返済額を差いた額が毎月の手残りです。数字を見てみましょう。
賃料約８万円ー返済額約７万円ー管理費等約1.5万円＝約ー0.5万円
なんと、投資をしたのにもかかわらず、毎月マイナスなのです。
また、物件を高づかみしているうえ、フルローンなので返済比率が以上に高いです。
返済比率 賃料８万円÷返済額7万円≒返済比率約88％
返済比率が9割近くです。これが35年続きます。
しかも、35年の間に賃料は下落しますので、返済比率は年々上昇します。
それ以外に、固定資産税も毎年持ち出しですし、入退去にかかる修繕費もすべて持ち出し、言い方を変えるとこれらの費用もすべてマイナスです。
こんな物件さっさと売って損切りすれば良いと思いますが、相場より2割高く買ってしまっているので、売却すると残債＞売却価格になり、数百万円の持ち出しになってしまうのです。
残念ながらこの方にはそれだけのキャッシュがなく、毎月赤字でも持ち続けるしかないのです。
ご相談を受けたのですが、残念ながらこの方を救済することはできませんでした。
はたして、この方は不動産業者からだまされたんでしょうか？
本当に業者からだまされているのか？
不動産は株の様に市場があるわけではないので、売手と買手の合意できまります。いわゆる相対取引です。
たとえ相場より2割高い価格で購入した場合でも、買主はその価格で買うことに対し合意をしており、だまされたとは言えないのです。
それでは、どうすれば区分マンションの高づかみを防ぐことができたのでしょうか？
一言で言ってしまえば、その価格が適正か判断できれば失敗防ぐことはできたのです。
ちょっとした買い物をするにしても、インターネットの価格比較サイトで適正価格を調査してから買い物をしているはずです。
ましてや、数千万円の借り入れをして購入するのですから、購入する物件が高いのか、安いのか判断できるようになってからスタートしてください。
まとめ
再び書きますが、不動産投資で失敗する人が後を絶ちません。
本ブログを始めたのは、サブタイトルのとおり不動産投資で失敗する人がこれ以上でないよう、注意喚起をするのが大きな目的です。
不動産投資は決して楽して儲かる事業ではありませんが、数値化しやすく、市況の影響も直接受けにくいので、本来失敗しにくいものです。
しっかり勉強し、絶対失敗しない不動産投資をはじめしょう！
なお、投資用区分マンションを専門に販売しているよからぬ業者については、別途書かせていただきます。
収益物件を高く買ってしまっても、その価格に合意しているので、だまされたことにはならないので注意しましょう！
不動産投資は知識をしっかり付け、必ず自分で判断できるレベルになってから始めましょう！
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
早めの更新がんばります！
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