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不動産投資は本当にもうかるのか？
不動産投資を始めていない方からの一番多い質問です。
「不動産投資はもうかるの？」
不動産投資はもうかるの？という疑問にお答えさせていただきます。
不動産投資の収支
表利回りとは
アパートやマンションなど物件資料を見ると、利回り〇〇％などと書かれております。
これは表利回りと呼ばれるもので、最も一般的な指標です。
年間賃料÷物件価格＝表利回り
実際に数字を入れて説明します。家賃10万円の部屋が10部屋あります。このアパートの月額賃料は100万円です。年額だと1200万円ですね。このアパートの価格が1億2000万円です。計算してみましょう。
年間賃料1200万円÷物件価格12000万円＝１０％
毎年1200万円まるまる残るなら、まさに札束ですよね。でもそうはいかないのです。
実際の収入は
表利回りの計算上だと1200万円の収入です。実際どうでしょうか？
アパートには空室がつきもの、入居もあり退去もあります。退去から入居までが空室なので、空室はどの位あるのでしょうか？
HOME’S賃貸経営によると、全国の賃貸物件空室率は19％です。この空室率分の賃料をを年間賃料から差し引いてみましょう。
年間賃料1200万円ー空室率分賃料（1200万円×17.4％）＝約972万円
あれ、1000万円切ってしまいましたね。
支出はどの位？
不動産投資にはもちろん支出があります。どの様な支出がどの位あるのでしょうか？
支出の項目としては、固定資産税・都市計画税、管理手数料、共用部の光熱水費などがあります。ざっくり概算で計算する時は賃料収入の20％を目安にします。計算しましょう。
1200万円×20％＝240万円
240万円？意外とかかりますね。でも、それだけですか？1億2000万円を現金で買う人以外は、融資に対する返済あります。
1億2000万円を金利2％、返済期間30年で計算すると、月額443,500円、年額5,322,000円。こちらは結構かかりますね。
不動産投資って、意外と支出が多いですね。
収支はどうなる？
いよいよ収支ですね。はたしてどの位もうかっているんでしょうか？計算してみましょう。
賃料収入972万円ー概算管理費240万円―返済532万円＝200万円
だいぶ減りましたが、それでも200万円残りましたね。1億2000万円の買い物したので、この位残ってくれないと。
それが確定のもうけなら良いのですが、ここからさらに支出があります。この200万円からも税金を払わなければいけないのです、
個人でしたら所得税、法人だったら法人税です。
さらにまだ支出があります。建物には修繕がつきものです。数年ごとにかかる退去後の壁紙の交換などのほか、10年～15年に1度の外壁塗装などがあります。
クロス交換などのつど修繕は数万円程度ですが、大規模修繕は数百万円かかります。
これではほとんど手残りないですね。
不動産投資はもうかるのか？
不動産投資って思ったよりもうかりませんね。実際の手残りは物件購入価格の1％程度なんて言われています。
1億2000万円×1％＝120万円
1億2000万円借金して、たったの120万円？これではやるきでませんね。ただ、この数字はあくまでも平均的なです。
個人の努力で空室率を少なくし収入をあげる、物件を安く買って表利回りをあげる、管理を委託せず自分で行うなどをし支出を減らす、個人の努力でいろいろできますね。
努力の結果、手残りが5％だったら600万円、放置して何もしなければ空室率が増えてマイナスになる可能性もあるのです。
もうかるかどうかは、投資家しだいなんですね。
まとめ
預貯金の場合は利回りが確定しているの計算どおりの結果にな、個人の努力の余地は全くありません。しかも、現在は低金利なので、ほとんど利益があがりません。
株の場合は各企業の業績もありますが、景気のよしあしにはさからえず、個人の努力にも限界があります。
不動産投資はどうでしょうか？
不動産投資の場合一番重要なのは、本人のがんばりで、がんばり方によって利益が大きく変わってくるのです。
不動産投資はもうかるのか？の答えは、「不動産投資は努力しだいでもうけることができる！」です。
もうかるか、赤字になるかはあなたしだいです。がんばりましょう！
不動産投資の表利回りは、目安にすぎない。
もうかるかどうかは本人の努力次第で大きく変わる。
今回も最後までご拝読ありがとうございす。
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